Stadsgesprek #16 over bouwen en wonen in Amsterdam

Ronald is al ruim 15 jaar werkzaam, eerst in het vastgoed, het zoeken van kantoren voor klanten, vervolgens voor ontwikkelaars en tegenwoordig actief voor vrije sectorwoningen van diverse ontwikkelaars en beleggers. Annemarie is ontwikkelingsmanager bij Amvest, werkte eerst in Rotterdam, maar nu in deze stad. En ze is zelf een “stadsgezin” in het nieuwe buurtje van de Westerdoksdijk. Hans is het gezicht van de corporaties in Amsterdam, onderhandelde namens hen met de gemeente over de afspraken in “Bouwen aan de Stad II”. De negen aangesloten corporaties hebben circa 200.000 woningen in bezit, net iets minder dan 50% van de woningvoorraad.

“Amsterdam heeft er nog nooit zo goed bijgestaan”

Mijn eerste vraag in een Stadsgesprek is vrijwel altijd “wat gaat er goed?”. Helemaal met dit complexe dossier, waar brede consensus bestaat dat er nauwelijks gebouwd wordt en de doorstroming op de woningmarkt niet lukt, was ik erg benieuwd naar de antwoorden. De drie deelnemers vonden elkaar in de kwaliteit, zowel van gebouwen als van de omgeving. Ronald de Nas zegt hierover: “Als je kijkt naar bv de Tuinsteden en Zuidoost, dan is er veel meer variatie ontstaan. De blokken zijn gesloopt en er is gemengd aanbod voor teruggekomen. Het is niet ingewikkeld iets moois neer te zetten op een mooie plek, maar juist in gebieden die minder interessant zijn, daar mensen heen krijgen, dat is een opgave.” Annemarie sluit zich hierbij aan en wijst op de investeringen in de Openbare Ruimte, waardoor het prettig verblijven is in de stad. “Het gaat niet alleen om de woning, maar juist ook de woonomgeving bepaalt het woongenot.” Als voorbeeld noemt zij Bos en Lommer, dat inmiddels een betere uitstraling heeft.

Ook Hans ziet de kwaliteit van de stad als een positief punt: “Amsterdam heeft er nog nooit zo goed bijgestaan! Er is een enorme kwaliteitsslag gemaakt sinds eind jaren ’60. Toen lag de stad er vervallen bij en werd er slecht bijgebouwd. Nu is dat verbeterd en wordt er kwaliteit toegevoegd. We mogen blij zijn als stad dat we de leegloop hebben kunnen stoppen. Steden die door zijn gegaan met grootschalige vernieuwing, de cityvorming, die hebben nu spijt. Je moet er niet aan denken dat het hier een grote Wibautstraat was geworden…” Daarnaast wijst Hans van Harten op de betaalbaarheid van de stad: “Dat is iets unieks, je kan hier betaalbaar wonen, ook in de binnenstad, tot bijna op de Dam. Misschien is het wonen wel iets te betaalbaar.”

Middensegment

Maar net als in andere Stadsgesprekken gaan na het noemen van enkele goede punten van de stad al snel de aspecten over tafel die beter en anders kunnen. Weinig verrassend komt het gesprek tussen deze deelnemers al snel op het middensegment op de Amsterdamse woningmarkt. Ronald doet de aftrap: “Het gat tussen sociaal en “vrij vestigen” is enorm. Vroeger was het kopen van een woning redelijk flexibel, je kon makkelijk weer verkopen en vaak met winst. De overstap van huur naar koop was daardoor ook makkelijker te maken. Nu duurt het al vijf jaar voor je de kosten-koper eruit hebt gehaald. De ruimte om te lenen is ook kleiner geworden, waardoor de keus op de woningmarkt kleiner is geworden voor starters en middeninkomens.”

Hans van Harten benadrukt dat het probleem “echt groot” is voor deze groepen. Corporatiewoningen die verkocht worden zijn een “ontsnappingsroute voor starters die kunnen kopen”, maar in het huursegment ziet Hans geen mogelijkheden: “Het Woning Waarderingssysyteem (WWS) zit zo vast en werkt niet voor een reële prijs. De WOZ-waarden en huurprijzen zijn tegengesteld. In de Bijlmer is de WOZ-waarde het laagst en de huur het hoogste, terwijl het in Centrum precies andersom is.”

Puntensysteem en grondprijs

De oplossing voor woningen in het middensegment, zowel koop als huur, worden door mijn gesprekspartners gezocht in het puntensysteem en de grondprijs. Over het eerste punt lopen de meningen uiteen. Hans ziet wel een oplossing in het optrekken van de puntengrens, maar alleen met een meer marktvolgende woningwaardering.  De echte oplossing zit dus in een nieuw systeem, dat in Den Haag moet worden vastgesteld. Hans van Harten: “Je kan beter samen naar het Malieveld trekken dat een motie in de gemeenteraad aannemen.” Ronald de Nas reageert op het plan van het kabinet om 25 punten toe te voegen voor de locatie: “Die 25 punten gelden dan voor heel Amsterdam, dan kan je beter de punten koppelen aan de WOZ-waarde van de woning. Binnen de markt van Amsterdam lost het anders niks op.”

Annemarie wijst erop dat nieuwbouw in het middensegment moeilijk te realiseren is. “Wij hebben op Ijburg de Havenmeester gerealiseerd, waar het door een hele goede menging en een efficiënt gebouw gelukt is woningen voor starters op te nemen. Het lukt dus met menging op een gewilde plek, maar anders alleen op een minder gewilde plek. Of er moet een “modale grondprijs” komen vanuit de gemeente voor deze categorie woningen.”

Uitdagingen voor de toekomst

Annemarie Noordermeer ziet de doelgroep van senioren als een belangrijk apsect voor de toekomst op de woningmarkt. “Amsterdam vergrijst en de grote vraag is hoe we gaan bouwen voor de mensen die uit de portiekwoningen gaan verhuizen, vaak met lage inkomens.” Hans voegt hieraan toe dat deze groep vaak in de eigen buurt wil blijven wonen en wijst er in dat kader op dat op IJburg de speciale ouderenwoningen ([n het jargon Miva’s en Rowo’s, SC] leeg blijven staan. “Het probleem voor deze mensen zit binnen de Ring en dat zie ik te weinig terug in de planvorming. We moeten de kansen pakken op de schaarse plekken waar dat kan, zoals op het terrein van het Foodcenter.”

Ronald de Nas ziet de realisatie van kleine studiowoningen voor singles, maar ook voor ouderen uit grotere woningen als opgave voor de toekomst. “Het gaat dan om goed gefaciliteerde en toegankelijke woningen en buiten de gereguleerde voorraad. Dat moet wel gegarandeerd zijn.”

Tenslotte

Het probleem van de benarde positie van middeninkomens op de huurmarkt werd opnieuw bevestigd, maar ook werd opnieuw bevestigd dat een oplossing erg lastig te vinden is. Gelukkig gaat de wethouder Wonen, naar aanleiding van een verzoek van D66, zijn ambtenaren aan het werk zetten om creatieve oplossingen hiervoor te vinden. Daarnaast was het goed van deze direct betrokkenen te horen dat er op het terrein van bouwen en wonen ook genoeg  goed gaat. En ik beaam de quote aan het begin van dit stuk. Het beeld dat ik uit mijn jeugd in de jaren ’80 bijvoorbeeld heb van vele grachtenpanden die gestut werden is echt niet meer actueel.

Meer informatie over de deelnemers en wonen in Amsterdam:

www.afwc.nl

www.amvest.nl

www.recourt.nl

www.wonen.amsterdam.nl