Stadsgesprek #18 Vesteda

Kwaliteit gaat door

In de Stadsgesprekken begin ik altijd met de vraag “wat gaat er goed in Amsterdam?”. Het is immers erg verleidelijk om meteen te gaan praten over wat er niet goed gaat en wat er beter kan, maar het is ook goed stil te staan bij wat er goed gaat. Gerard Schuurman is duidelijk hierover: “De kwaliteit! Er worden misschien minder plannen gerealiseerd, maar wat er gerealiseerd wordt, dat is nog steeds kwalitatief goed. Kijk naar het Oostelijk Havengebied, naar Overhoeks, naar de plannen voor de Zuidas; dat liegt er niet om. Maar ook de transformatie van een gebouw als de Bazel in de Vijzelstraat, dat is waanzinnig.”

Annelinda van Eck wijst ook op de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en CO2-reductie; zij merkt hier veel van op de Zuidas: “Het projectbureau steekt echt veel energie in duurzaamheid en iedereen draagt bij op zijn eigen manier: de kantoren met het gebruik van elektrische auto’s en bij de woningen door energiebesparing.” Zij vertelt ook over het plan Solar 3000, waarin zonnecellen op de daken van de Zuidas de energie moeten gaan leveren voor het gebied. En Annelinda is erg enthousiast over de Green Business Club Zuidas, daar ziet zij echt resultaten van komen.

IJzeren regels

Maar dan een punt waar de mensen van Vesteda veel minder enthousiast over zijn: de regels die de gemeente Amsterdam hanteert. Deze kritiek wordt vaak geuit en als hindernis gezien voor het snel aan de gang kunnen gaan. Niet alleen de veelheid aan regels, maar ook hoe de gemeente hiermee omgaat wordt als een grote barriere gezien. Gerard Schuurman ziet de plannen bij het Amstelstation als exemplarisch voor hoe gesprekken met de gemeente gaan. Het kost veel energie en tijd, volgens hem moet er een andere manier te vinden zijn om samen te werken. “Ik ben een Amsterdamse ontwikkelaar, heb voor meerdere bedrijven gewerkt en ik weet dat het zo hier werkt, dat is de Amsterdamse situatie. Maar de ontwikkelpartners die ook buiten Amsterdam actief zijn zeggen dat gemeenten elders soepeler werken. Amsterdam is volgens hen echt een uitzonderlijke situatie. En dat is niet goed voor de gemeente, niet goed voor de ontwikkelaar en zeker niet goed voor het eindresultaat.”

Annelinda vult aan dat zij die ijzeren regels ook merkt bij de duurzaamheidseisen: “Je wil als gemeente en ontwikkelaar allebei iets realiseren, dan moet je ook innovatief en flexibel kunnen zijn. Helemaal bij een onderwerp als duurzaamheid, waar de toekomst nog open ligt. Nu moeten we met ‘kruisjeslijsten’ werken in plaats van een open houding. En die huizen staan er pas in 2020!” Michiel Gieben vat het mooi samen: “Je moet niet het maximale uit een project willen halen als partners, maar het optimale.”

Stedelijkheid op de Zuidas

De Zuidas moet een “echt stukje stad worden” en niet alleen maar kantoren. Daarom zijn er ook veel woningen en voorzieningen gepland. Maar een bezoek aan het Mahlerplein op een zondag laat zien dat het nog niet echt bruist aan de Zuidas…. Michiel Gieben vertelt: “Ik kwam laatst na laat werken en nog even sporten naar buiten en het was helemaal uitgestorven. Dat willen we echt veranderen.” Vesteda denkt dan ook graag mee over het creëren van deze stedelijkheid in het gebied. Zo is, mede op aandringen van Vesteda, een bouwkavel tegenover New Amsterdam ingericht met een maisveld, een doolhof en een tennisbaan.

Gerard Schuurman meent dat het goed zou zijn voor de Zuidas als het kerngebied nu verder ontwikkeld wordt en vooral de menging van functies realiseren, voordat de randen aangepakt worden. Vesteda bekijkt op dit moment samen met het Projectbureau Zuidas de mogelijkheden het wonen substantiëler een plek te geven in dit kerngebied. Hij vertelt echter ook dat functiemenging voor een ontwikkelaar twee kanten heeft: “Functiemenging zorgt voor levendigheid en voor een waardevermeerdering van ons bezit, maar als belegger willen we liever een eenduidige portefeuille, dus alleen woningen; dat is makkelijker verkoopbaar.”

Middensegment

Vesteda heeft zich altijd gericht op het hoge huursegment en is bekend van projecten als Detroit en Boston aan de Oostelijke Handelskade en New Amsterdam (voor expats) aan de Zuidas; alle drie luxueuze complexen, maar ontwikkelt ook veel op IJburg en in Overhoeks aan de andere kant van het IJ en heeft projecten bij het Amstelstation en in de Mirandastrook in Zuid. Via deze verscheidenheid van projecten is Vesteda actief in de hele stad. Inmiddels is de focus verschoven naar het middensegment. “Als er ergens in Nederland een markt is voor het hoge huursegment dan is het in Amsterdam; de huidige projecten die we uitontwikkelen vallen ook vooral daarin. Maar nieuwe projecten daar richten we ons veel meer op het middensegment.”

In 2003 sloot Vesteda al een raamovereenkomst met de gemeente om 2500 woningen voor het middensegment te realiseren in tien jaar tijd. De termijn daarvan is inmiddels verlengd en de eerste tweehonderd woningen ervan zijn gerealiseerd op IJburg. De locaties voor de overige woningen zijn ook bekend, maar zijn wel kwetsbaar voor de crisis, omdat het om grote ontwikkellocaties gaat: Zeeburgereiland, Kenniskwartier op de Zuidas en IJburg 2^e fase. “We kijken daarom nu of er mogelijkheden zijn om op plekken te versnellen, wellicht dat de Zuidas hier kansen biedt”

De researchafdeling van Vesteda heeft inzicht geboden in de vraag naar middensegment. Hieruit bleek dat juist in de stad er vraag naar modale huurwoningen bestaat; stedelijk gerichte mensen die zoeken naar flexibiliteit. Over de vraag hoe deze woningen in het middensegment gerealiseerd moeten en kunnen worden wordt nu druk gestudeerd. In het optrekken van de puntengrens en daarmee het gereguleerde gebied vergroten ziet Gerard Schuurman niets. Volgens hem kan je beter het scheefwonen aanpakken. Van het idee om een aparte grondprijs te bepalen voor de bouw van deze woningen is hij meer geporteerd. “Er zijn nu twee smaken in Amsterdam: de marktprijs of een sociale grondprijs. Door als ontwikkelaar en gemeente samen naar de kosten te kijken kunnen we daar uitkomen. Bijvoorbeeld door een maximum huurprijs af te spreken en dan terug te rekenen.” Volgens Gerard moet er opener gesproken worden over de grondprijzen: “De gemeente wil de hoogste prijs, wij de laagste, dat is het spel. Maar het beeld dat de gemeente nu heeft van de markt klopt echt niet. Wij zeggen, laten we samen met de boeken op tafel een open gesprek hebben. Maar daar wil de gemeente niet aan.”

Case: ABN AMRO gebouw Vijzelstraat

Annelinda van Eck is namens Vesteda sterk betrokken bij de transformatie van het ABN AMRO kantoor aan de Vijzelstraat [over de Kerkstraat heen, SC]. Samen met Stadgenoot ontwikkelen zij hier woningen in alle segmenten, maar ook kantoren en winkels. Annelinda wijst erop dat de stagnatie van het project de Rode Loper [het tracé van Centraal Station via Damrak-Rokin-Vijzelstraat met een hoge kwaliteit in de openbare ruimte, SC] nadelig is voor het realiseren van de kansen die de Vijzelstraat biedt. “De hoge kwaliteitsambitie van de transformatie moet aansluiten bij de kwaliteit van de openbare ruimte die de Rode Loper moet realiseren in samenhang met de Noord-Zuidlijn. Dat is nu gestagneerd en de betrokken ondernemers, bewoners en ontwikkelaars wachten nu op duidelijkheid. Ik hoop dat er snel duidelijkheid komt, anders is dit gebied echt een verloren kans!”

Meer informatie over Vesteda:

www.vesteda.com