Stadsgresprek #22 Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

In het kantoor van het Meldpunt op de Nieuwezijds Voorburgwal was ook Margriet Koomen bij het gesprek. Zij is beleidsmedewerker van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en heeft ook een enorme kennis van de huur- en woningmarkt van Amsterdam.

Het Meldpunt

Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is in 2001 opgericht en krijgt circa zeshonderd meldingen per jaar. Negentig procent van de klachten gaat over de onderkant van de markt en de particuliere verhuurders. Het Meldpunt werkt als eerstelijns ondersteuning voor huurders die te maken krijgen met verhuurders of eigenaren die zich “ongewenst gedragen”: exorbitante huurprijzen, intimidatie, slecht onderhoud, wegpesten vanwege de wens een huis te verkopen, etcetera. Daarnaast ondersteunt het in de tweede lijn de Wijksteunpunten Wonen met informatie. Als het om “normale” beleidsmatige kwesties gaat, is de Huurdersvereniging Amsterdam aan zet. Met Margriet Koomen heb ik daarover ook regelmatig contact, bijvoorbeeld over de “modale huur”, de afspraken met corporaties over “Bouwen aan de Stad II” en dergelijke.

Volgens Gert-Jan Bakker is er niet een definitie van dé bezoeker van het Meldpunt. Het enige wat ze gemeen hebben is dat ze een probleem hebben met hun verhuurder. Na een onderzoek van Stedelijke Woningdienst in 1999 naar “ongewenst verhuurgedrag”, werd besloten door de gemeenteraad tot het instellen van het Meldpunt. Het instellen van het splitsingsbeleid zorgde voor veel meldingen. Door dit beleid mochten eigenaren van woningen de appartementsrechten van een pand splitsen en per etage verkopen. De opbrengsten waren hoog en daarmee de belangen ook. Het loonde de moeite om huurders uit de etages te krijgen, zodat ze verkocht konden worden.

Gert Jan Bakker vertelt daarover: “Het duurde even, maar vanaf 2003 zagen we een duidelijke stijging van meldingen van huurders. Het hoogtepunt was tussen 2004 en 2007; toen was het splitsen op het hoogtepunt en waren er geen Wijksteunpunten Wonen, waardoor veel meer bij het Meldpunt terecht kwam. Het waren ook flinke bedragen waar het om ging. Eerst gold de vaststelling van de waarde van een pand door de maandhuren te vermenigvuldigen met twaalf of dertien. Maar nu ging het om het ‘wenkende perspectief’ van verkoop en daarmee flinke opbrengsten. In deze tijd zag je ook dat panden snel doorverhandeld werden. De snelle jongens kochten panden met als enkel doel ze door te verkopen. Dat waren jonge gasten die zo tien tot twintig panden op hun naam hadden staan. En ze gingen langs bij huurders om ze met een zak geld van tien tot twintig duizend zover te krijgen te verhuizen. Dan konden ze immers de etages los verkopen. Het hoogste bedrag dat ik heb gehoord was een ton voor een huurder om weg te gaan.”

Informatie verkrijgen, gebruiken en delen

Het Meldpunt krijgt, net als de Wijksteunpunten Wonen en de Huurdersvereniging Amsterdam enorm veel informatie binnen over wantoestanden op de huurmarkt. Het gebruiken van die informatie, maar ook het delen ervan is een belangrijke manier om te komen tot goed beleid en handhaving van dat beleid. Gert-Jan vertelt dat de contacten goed lopen: “De handhaving vind ik goed gaan in de stad, daar dragen wij ook aan bij. We kennen onze pappenheimers die over de schreef gaan, maar hebben door onze positie ook een goed overzicht over wat er gebeurt in de hele stad. Daardoor vormen we een knooppunt van informatie. Wij zien bijvoorbeeld dat een stroman van iemand als Charles Geerts nu een vergunning heeft voor woningbemiddeling. Of we zien dat bepaalde figuren particuliere gronden verwerft. De bezitters van woningen op die grond krijgen dan moeite met het verkopen van hun huis. Een bank wil immers via een hypotheek geen zaken doen met “weg-ge-Bibobte mensen.” [SC: deze problematiek is in de Gemeenteraad ook aan de orde gesteld door PvdA-raadslid Michiel Mulder].

Handhaving en escape-routes

Er is een enorme druk op de woningmarkt van Amsterdam, dat is bekend en dat zorgt voor misstanden en misbruik. Margriet Koomen legt me uit hoe het systeem van verhuur op de gereguleerde markt, dus sociale huurwoningen gaat. “Voor de vergunningplichtige woningen moeten verhuurders zich houden aan een huurprijs gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel (WWS) en ze mogen alleen verhuren aan mensen die een huisvestingsvergunning hebben. Voor de corporaties werkt dit via Woningnet, maar het mooiste zou zijn als er ook een soort Woningnet voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment zou zijn. Dat geeft inzicht in wat er aangeboden wordt en verhuurd. Nu is dat vaag en zijn de particuliere verhuurders moeilijk benaderbaar.” Margriet vindt handhaving van deze regels belangrijk; als bijvoorbeeld niet gehandhaafd wordt op de huisvestingsvergunning, kunnen particuliere verhuurders hun gang gaan zonder angst voor maatregelen.

Maar ook met handhaving kunnen er dingen gebeuren die volgens Margriet en Gert-Jan onwenselijk zijn. Gert-Jan Bakker laat me hiervoor voorbeelden zien van huurcontracten waar de totale huurprijs is opgebouwd uit een deel “huur” en een even groot of zelfs groter deel aan “kosten voor meubilair, stoffering, etc”. “Deze voorbeelden zijn in principe legaal. De huur is berekend volgens het WWS, maar de bijkomende kosten zijn zo hoog dat de huur uiteindelijk gewoon rond de duizend of meer euro komt. Maar die bijkomende kosten staan echt niet in verhouding tot wat de huurder ervoor krijgt. Dat is een escape-route die verhuurders nu gebruiken. We zien dit vooral bij expats gebeuren die hierdoor twee of meer keer zoveel betalen voor een woning.” In een zaak die door de huurcommissie is behandeld werd een bedrag van 557 euro gevraagd voor stoffering, vloerbedekking, etc. De huurcommissie stelde daarop vast dat een bedrag van 53 euro gerechtigd was. Gert-Jan Bakker zou graag zien dat regels hiervoor worden opgenomen in de Verordening op woning-en kamerbemiddelingsbureaus.

Excessen

Deze werkwijze ziet Gert-Jan Bakker meer en meer bij het Meldpunt binnenkomen, maar is nog redelijk beschaafd in vergelijking met een ander voorbeeld dat hij geeft. Een paar expats huurden een woning en hadden de weg gevonden naar de huurcommissie, omdat de huur wel erg hoog was. Zij kregen prompt een clubje “sterke mannen” over de vloer die hun huisraad en bezittingen op straat kieperden en de bewoners duidelijk maakten dat de eigenaar hier niet van gewenst was….. Gert-Jan Bakker: “Tja, daar zit je dan als stad mee, want reken maar dat zo’n verhaal zich snel rondpraat in het expat-wereldje. ‘Welkom in Amsterdam….’, denk ik dan.”.

Gert-Jan Bakker ziet de expats overigens als nieuwe doelgroep van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Zij weten vaak de weg niet, hebben een slechte positie op de woningmarkt en zijn daardoor een gewillig slachtoffer van praktijken zoals hierboven beschreven. “En dat gaat echt niet alleen om CEO’s en dergelijke, er zijn genoeg expats die “gewoon betaald” krijgen en een huis zoeken.” Gert-Jan waarschuwt wel dat hij bij het Meldpunt echt de extremen ziet: “Wat ik op mijn bordje krijg is niet representatief voor de hele markt! Mensen komen hier pas terecht als ze niet anders kunnen en er echt iets aan de hand is. Gewone vragen worden door de Wijksteunpunten Wonen (WSW’s) beantwoord, die informatie geven, door kunnen verwijzen naar de Huurcommissie als er een te hoge huurprijs lijkt te worden gerekend. En als de verhuurder dan over de schreef gaan, komen wij in actie.

De Bridget Jones economy of Friends-woningen

Politiek gaat ook om mooie oneliners en eentje waar Gert-Jan mij aan herinnert is mijn pleidooi voor begrip voor de “Bridget Jones economy”. Dit is een begrip dat ik uit de Economist opgepikt had en verwijst naar het samenwonen van jonge mensen die net beginnen op de arbeidsmarkt en nog niet in hun eentje een huis in de grote stad kunnen betalen. Het probleem hierbij is dat als samenwonenden geen relatie hebben, ze niet allebei mogen inschrijven. De Telegraaf maakte ervan “Zonder seks geen woning” en Tamira Combrink van GroenLinks twitterde erover “dat samenwonen zoals in Friends gewoon moet kunnen”. Na aandacht hiervoor van onder meer D66 en VVD in de gemeenteraad is dit nu aangepast voor twee mensen die een huis delen, maar geen relatie. Meerdere mensen, zoals studenten, vallen er nog steeds buiten.

Tenslotte

Als mensen deze Stadsgesprekken lezen, vragen ze wel eens wat ik er nou aan heb als raadslid. In dit geval was er direct een toegevoegde waarde, want de middag na het gesprek spraken we in de gemeenteraad over anti-kraakbureaus, tijdelijk beheer en dergelijke. Ik kon daarbij de informatie van Gert Jan en Margriet direct gebruiken in het raadswerk, erg handig! Tijdens die Raad heb ik aangegeven dat het toezicht houden op deze verhuurvormen en dit te monitoren juist nu goed is. Immers door de vertraging in de stedelijke vernieuwing is de verwachting dat verhuurders meer gebruik zullen maken van andere vormen van verhuur dan reguliere contracten. Margriet Koomen: “WE hebben bijvoorbeeld met Stadgenoot een stevige discussie gehad over de situatie bij de Platanen- nen Olmenweg, waar mensen een tijdelijk huurcontract hadden en er klachten kwamen over het beheerbureau. Maar ook over de hoogte van vergoedingen voor dit soort huur-constructies is nog genoeg te doen. We zouden bijvoorbeeld liever zien dat corporaties zelf leegstandsbeheer deden in plaats van al die bureautjes.”

Bovendien kon ik door dit Stadsgesprek zien en horen wat het Meldpunt allemaal doet voor Amsterdammers. Bij de bezuinigingsoperatie stelde het College voor om het geld voor het meldpunt weg te bezuinigen, maar een Raadsmeerderheid, inclusief D66 was het daar niet mee eens. Na dit Stadsgesprek durf ik te stellen dat dat een goed besluit was van de Raad!

Meer informatie:

http://www.wswonen.nl/meldpunt/