Modale huur in Amsterdam Zuid

Wonen voor de middengroepen is één van de belangrijkste speerpunten van de D66-fractie in Amsterdam-Zuid. Dat er meer gebouwd moet worden voor deze categorie kan inmiddels wel gezegd worden in de deelraad zonder dat daar ex-communicatie op staat, maar de voltallige oppositie, onder aanvoering van Groen Links en SP, laten er dan wel meteen op volgen dat dat niet mag betekenen dat er minder sociale woningbouw komt. D66 en coalitiepartner VVD kijken daar anders tegenaan: door voor de modale groepen te bouwen creëer je beweging op de woningmarkt omdat mensen dan door kunnen stromen. De PvdA, met haar grote traditie op volkshuisvestinggebied, kost het zichtbaar moeite om zich deze nieuwe manier van denken eigen te maken. Dat dat moet heeft twee externe oorzaken: Europese regelgeving, waardoor het segment sociale huur ingeperkt wordt, en het inzakken van de kantorenmarkt, zodat de opbrengsten daaruit niet meer aangewend kunnen worden voor de financiering van sociale woningbouw.

Tegen het eind van het jaar zal de deelraad zich buigen over de woonvisie voor Zuid. De richting daarvoor is aangegeven in een in maart dit jaar door de raad aangenomen motie van Ed Berkhout, onze woordvoerder wonen, die tot doel had om het middensegment op de woningmarkt te vergroten. Ed noemde daarvoor drie maatregelen: het mogelijk maken van het samenvoegen van huurwoningen in de particuliere sector, waardoor grotere woningen ontstaan voor bijvoorbeeld gezinnen met een gemiddeld inkomen. Als tweede het verruimen van de regels voor het splitsen en verkopen van woningen in de particuliere sector, waarbij een deel van die nieuwe koopwoningen volgens de zogenaamde koopgarant regeling zou kunnen worden verkocht. Tot slot moet gekeken worden naar de mogelijkheden om ‘modale huur’ te stimuleren, dat zijn woningen met een huurprijs tussen 650 en 930 euro in de maand.

Revolutionair
Ook in de gemeenteraad is het denken over de woningmarkt in een stroomversnelling geraakt. Na daartoe door een motie van D66-raadslid Sebastiaan Capel uitgenodigd te zijn, lanceerde wethouder Ossel zelfs het plan om bij nieuwbouw niet meer stipt uit te gaan van de regel dat dertig procent daarvan tot de sociale huursector moet behoren – voor Amsterdamse begrippen een revolutie. Het Parool schreef daarover:

Corporaties betalen gewoonlijk een sociale grondprijs, die per gebied verschilt en neerkomt op een derde van de prijs die kopers of commerciële verhuurders betalen. Corporaties moeten als tegenprestatie sociale huurwoningen bouwen, maar dat uitgangspunt wordt nu voor een deel verlaten. Van de via de grondprijs gesubsidieerde woningen mogen er vijfhonderd per locatie een hogere huur dan 652,52 euro per maand krijgen, met een maximum van achthonderd euro.

Een andere door Ossel aangekondigde maatregel komt ook in Eds motie voor: het makkelijker maken van het samenvoegen van kleine woningen. Mooi is dat de PvdA er in de gemeenteraad op aangedrongen heeft aanvullende afspraken te maken met verhuurders over het aantal huizen dat voor mensen met middeninkomens beschikbaar zal komen. In diezelfde raad is Sebastiaan Capel een onvermoeibaar pleitbezorger voor uitbreiding van het modale huursegment. Hij verwacht veel van de maatregel van minister Donner om 25 punten toe te voegen aan de waardering van woningen in populaire marktgebieden. Daardoor verschuiven er in Amsterdam duizenden woningen van het sociale naar het vrije huursegment. Volgens Sebastiaan stelt dat met name de corporaties in staat een grote rol te spelen om modale huurders een betere toegang tot de woningmarkt te bieden.

De Alliantie
Afgelopen week brachten Ed Berkhout, Paul Guldemond en ik een bezoek aan zo’n woningcorporatie en wel De Alliantie (6.100 woningen in Zuid, waaronder de prachtige Amsterdamse Schoolcomplexen aan de P.L. Takstraat), om te horen hoe er in het veld aangekeken wordt tegen het Amsterdamse woonbeleid. De directeur van de corporatie, Anne Wilbers, wist ons duidelijk te maken dat er niet uit rijke reserves geput kan worden, maar dat De Alliantie nieuwbouw financiert door te lenen of door woningen te verkopen. Daardoor moet de corporatie steeds scherper kijken naar wat ze waar kan en wil doen.

Dat er op sociale woningbouw toegelegd moet worden vindt De Alliantie niet bezwaarlijk, maar dat moet dan wel elders gecompenseerd worden. Dat er van minister Donner punten bijgeteld mogen worden voor de bestaande voorraad, betekent in ieder geval dat er straks extra huuropbrengsten binnenkomen. De Alliantie voelt zich ook verantwoordelijk voor het zogeheten aanpalende huursegment, tussen de 650 en de 850 euro, dat een rol kan spelen bij doorstroming van huurders. Dat er vaak te goedkoop gewoond wordt is ook voor de corporatie een groot probleem, maar ze kunnen huurders die er al een tijd zitten niet op hun inkomen toetsen.

Het sympathieke van een corporatie is toch altijd dat ze niet alleen naar het rendement op hun bezit kijken, maar zich ook verantwoordelijk voelen voor de wijk waarin die huizen staan. Over de verhouding met de lokale overheid noteerde ik de mooie uitdrukking dat er zonder wrijving geen glans ontstaat. En we konden een compliment voor D66 in onze zak steken: alleen onze Tweede Kamerfractie heeft getoond het complete woondossier aan te willen pakken, dus zowel de imperfecties op de huur- als op de koopmarkt. Eind van het jaar, als de deelraad praat over de woonvisie, kunnen we laten zien hoe D66 daar op lokaal niveau invulling aan geeft.

Herman Wals is lid van de deelraad van Amsterdam Zuid. Binnen de D66-fractie is hij verantwoordelijk voor de portefeuilles ruimtelijke ordening & wonen en Zuidas. Deze column verscheen eerder op de site van D66 Amsterdam Zuid